|
Tips bij aankoop:
Openbaar Register
Turkije kent een Openbaar Register, waar alle eigendomsverhoudingen met
topografische kaarten, genummerde indeling en vermelding van eigenaren staan
geregistreerd. Geautomatiseerd is deze administratie nog niet. De gegevens staan
ouderwets als geschreven aantekening genoteerd in grote schriften met harde,
zwarte kaften. Ook alle andere relevante zaken – zoals een eventuele
erfdienstbaarheid, beslag etc. worden aangetekend. De aantekeningen uit het
Hypotheek Register staan meestal op de rechter pagina. Hierin kunt u zien voor
welk bedrag en onder welke voorwaarden een hypotheek is verleend. De aflossingen
staan hier uiteraard niet vermeld.
Wie is eigenaar?
De Turkse notaris heeft een andere rol. Een notaris bij ons controleert wie de
eigenaar is en of u krijgt wat u heeft gekocht. Die taak ligt in Turkije bij de
koper. U zult zich er zelf van moeten vergewissen dat de verkoper ook
daadwerkelijk bevoegd is om de onroerende zaak aan u over te dragen. Een
eigendomsbewijs (Tapu) met fraaie foto hoeft nog niet te betekenen dat iemand
ook daadwerkelijk (nog) eigenaar is. Dit kan alleen maar nagegaan worden bij de
Openbare Registers.
Juistheid registratie
De registratie bij de Openbare Registers is meestal correct. Maar er zijn
uitzonderingen, waarvan één geval in de praktijk nog al eens voorkomt. Het
betreft de situatie, waarin de eigenaar van het Onroerend Goed is overleden en
de erfgenamen rechthebbenden zijn. In de Openbare Registers staat de overledene
nog gewoon als eigenaar vermeld. Als buitenstaander is dit een moeilijk te
beoordelen status. Als u overeenstemming bereikt met één van de erfgenamen wil
dat niet zeggen dat de overigen het daarmee eens zijn. Indien de verkoper het
Onroerend Goed door erfopvolging heeft verworden, dan heeft u van e
Belastingdienst een verklaring nodig dat de successierechten door de verkoper
zijn voldaan. In de minder ontwikkelde gebieden in het oosten en centrum van
Turkije bestaat nog geen kadastrale indeling. Omdat dit als staatsgrond wordt
beschouwd kan niemand hier de eigendom van verwerven.
Rechtspersonen
Bij grotere projecten zijn het dikwijls rechtspersonen die eigenaar zijn. Dit
kan een Ltd. “Limited Şirketi” (Besloten Vennootschap) of een A.Ş. “Anonim
Şirketi” (Naamloze Vennootschap) zijn. Let wel een N.V. komt in Turkije veel
meer voor dan in Nederland, bijvoorbeeld bij familiebedrijven of meerdere
aandeelhouders). Net zoals in Nederland is het raadzaam via een uittreksel van
de Turkse Kamer van Koophandel na te gaan wie er bevoegd is binnen de
rechtspersoon.
Check recht van eigendom
Het is bijzonder raadzaam om het bewijs van eigendom pal voor de overdracht
(nogmaals) te verifiëren bij de Openbare Registers.
De overdracht
In Nederland hoeft u voor het overdracht (of transport) van een Onroerende Zaak
niet naar de Openbare Registers (het Kadaster). Alles wordt op het
Notariskantoor afgewikkeld. In Turkije is dat volstrekt anders. Hier kan de akte
van overdracht alleen maar worden gepasseerd bij de Openbare Registers. Wel kunt
u bij de notaris een volmacht laten opstellen.
Historische verkrijgingprijs
De gegevens in het Openbare Register over de koopprijs die huidige eigenaar voor
de Onroerende Zaak heeft betaald hoeven niet juist te zijn. Bij sommige Openbare
Registers hanteert men de gemeentelijk belastingwaarde of gaat de ambtenaar
akkoord met de waarde die partijen opgeven, zodat die zo laag mogelijk wordt
gehouden.
Beperkingen voor de buitenlandse koper
Vroeger was het vrijwel onmogelijk om als buitenlander onroerend goed te
verwerven in Turkije. Nu is het geen probleem meer. Er is een afspraak tussen
Turkije en Nederland die inhoudt dat staatsburgers van beide landen over en weer
onroerend goed kunnen kopen in het andere land, de wederkerigheid.
Wel is echter nog één beperking voor Nederlanders die in Turkije willen kopen.
Dit is de Wet op de Militaire Verboden Gebieden en de Veiligheidsgebieden. Deze
Wet houdt in dat buitenlanders geen onroerend goed kunnen verwerven nabij
strategisch belangrijke gebieden. Hier zal dus vrijwel altijd toestemming moeten
worden gevraagd. Meestal zal deze niet worden geweigerd behalve voor bepaalde
gebieden, vooral als deze nabij Griekse eilanden of militaire bases zijn. Het is
dus essentieel om na te (laten) gaan bij de bevoegde militaire instantie of een
bepaald onroerend goed deze beperking heeft. Immers als u de toestemming niet
krijgt, dan kan het kadaster de woning of grond niet op uw naam stellen,
waardoor u geen eigenaar wordt !
Bewoningsvergunning - Iskan
Om een bouw te realiseren behoeft de aannemer o.a. water en elektriciteit nodig.
Hij krijgt hiervoor een tijdelijk aansluiting van de Gemeente (water) en het
Energie bedrijf. De prijs van deze voorzieningen liggen echter aanzienlijk hoger
dan die van een regulier “abonnement”.
Is de nieuwbouw beëindigd dan wil de nieuwe bewoner worden aangesloten aan het
reguliere netwerk. Dit gaat echter niet automatisch.
De bouwer dient, na voltooiing bij de lokale Belastingdienst en Sociale
Verzekering Instanties verklaringen aan te vragen waaruit blijkt dat alle
afdrachten ten behoeve van de werknemers (de bouwvakkers) hebben plaatsgehad.
Met o.a. deze verklaringen krijgt hij een zogenaamde “Iskan”, een (soort)
bewoningsvergunning voor de nieuwe woning, waarna u aangesloten wordt en de
meters worden geplaatst. Om te voorkomen dat u de dure bouwwater & -stroom moet
betalen, is het noodzakelijk om altijd te controleren of er voor het huis
inderdaad een dergelijke vergunning is verstrekt.
Ook andere schulden kunnen nog op het huis rusten, zoals openstaande rekeningen
van gemeentelijke belastingen, openbare nutsbedrijven etc. Ook dit dient
nagegaan te worden.
|